Hotel a cinque stelle, trophy asset, resort di lusso: il settore alberghiero ha registrato investimenti record nel nostro Paese. Un trend destinato a proseguire anche nel 2022. Il ritorno di capitali, soprattutto stranieri, è stato rilevato da due recenti report di Cbre e di EY. Cbre, principale società mondiale di consulenza immobiliare mentre EY è un network di consulenza globale: due osservatori differenti che hanno concentrato l’attenzione su un mercato in grande fermento.
RIMBALZO DEL 99 PER CENTO
Nonostante gli anni della pandemia da Covid-19, il mercato italiano degli investimenti alberghieri ha segnato nel 2021 un rimbalzo del +99% secondo la survey di Cbre, leggermente inferiore, 92% secondo i dati dell’EY Hotel Investment Report 2021. Quello che conta è il totale dei capitali movimentati, pari a 2,1 miliardi di euro, messi in moto da 57 transazioni per quasi 12.000 camere passate di mano lo scorso anno. Dati che indicano chiaramente che il mercato ha non solo recuperato, ma addirittura toccato livelli superiori alla media decennale.
LA SCALATA DEI RESORT
“La ripresa riguarda un po’ tutte le asset class del commercial real estate, ma un occhio di riguardo va al settore hotel”, è il commento di Alessandro Mazzanti, ceo di Cbre Italia. Spiega Mazzanti nel Cbre Market Outlook 2022: “È un mercato nel quale l’Italia può giocare un ruolo da protagonista a livello internazionale, anche grazie alla recente crescita verso il segmento Resort: il nostro Paese ha infatti opportunità senza pari”.
MARE, MONTAGNA, LAGO E CAMPAGNA
La ripresa dei flussi turistici premia il leisure. Il 2021, conferma EY, ha segnato infatti l’importante presenza, nel panorama degli investimenti, del segmento resort (mare, montagna, lago e campagna), visto prima della pandemia come fortemente rischioso e oggi sempre più al centro dell’interesse degli investitori. Per la prima volta, i resort hanno rappresentato la quota maggiore (43% del volume totale), spinti da acquisizioni di portafoglio, così come dalla vendita di asset di prima qualità in destinazioni turistiche chiave.
TROPHY ASSET
Al centro delle operazioni, asset di prima qualità in destinazioni turistiche chiave. A Cortina, sono stati registrati investimenti per l’Hotel Cristallo, un trophy asset: Il progetto di rilancio della famiglia Gualandi (gruppo Coswel), proprietaria della celebre struttura di lusso, prevede la riqualificazione ma anche la gestione di altre tre strutture a Cortina in vista delle Olimpiadi 2026 e per questo ha aperto le porte a un investitore internazionale, il fondo di private equity Attestor Capital, che investe nell’hotel con l’obiettivo di assicurare, attraverso investimenti significativi, le risorse necessarie alla riqualificazione. Sempre a Cortina d’Ampezzo ha riaperto il Radisson Savoia.
DALLA COSTA SMERALDA AL LAGO DI GARDA
In Costa Smeralda hanno stimolato l’appetito degli investitori diversi trophy asset: Rosewood gestirà Le Ginestre e per luglio 2022 è attesa l’apertura di 7Pines Resort Sardinia di Hyatt. Al centro della dinamica di mercato anche la zona dei laghi, con il Britannia Lake Como e Lefay Lake Garda.
OPERAZIONI PER 500 MILIONI IN VISTA NEL NOSTRO PAESE
Questo trend sui resort proseguirà con buone probabilità nel 2022, sia per il segmento luxury sia per quello midscale/upscale, col supporto di performance che si prospettano molto positive per la prossima stagione. In Italia ci sono 500 milioni di operazioni in preparazione. “Ci sono molte trattative in esclusiva e le banche sono pronte a guardare i dossier e a finanziare”, commenta Francesco Calia, head of hotels Italy di Cbre. “Dal nostro osservatorio vediamo circa 500 milioni di euro di asset in fase di due diligence, operazioni che si potrebbero chiudere nella prima parte dell’anno, mentre di questi tempi l’anno scorso non arrivavamo a 200 milioni», spiega Calia. “L’interesse forte è sui resort, dove fino a tre anni nessuno voleva investire, perché l’attività operativa era considerata rischiosa in quanto stagionale, eppure questa categoria di strutture è risultata più resiliente degli hotel di città durante la pandemia».
CITTÀ D’ARTE
Venezia e Roma raggiungono congiuntamente il primato nel 2021 come destinazioni più attraenti per gli investimenti: hanno registrato 326 milioni di euro in volume (16%), seguite da Milano (14%) e Firenze (4%). Milano, capitale degli affari ma anche della moda, non risente del rallentamento del turismo business, unico a soffrire dell’impatto della pandemia.
RICERCA DI ASSET SICURI E FLUSSI DI CASSA
Il clima di incertezza provocato dalla pandemia ha intensificato la competizione tra gli investitori nella ricerca di asset supportati da fondamentali positivi nel medio-lungo termine e in grado di garantire flussi di cassa regolari nonostante la crisi sanitaria e le conseguenti restrizioni. Ecco l’attenzione su specifiche categorie di hotel.
IMMOBILI DA CONVERTIRE O RIBRANDIZZARE
La maggior parte delle transazioni ha interessato prodotti value add, come transazioni “vacant possession”, immobili da convertire o hotel da ribrandizzare e pertanto con necessità di capex, molti di questi con posizionamento potenzialmente luxury o trophy asset.
IL CASO DEL RADISSON DI CORTINA D’AMPEZZO
Un esempio eclatante: il Radisson Savoia di Cortina d’Ampezzo. Dopo un’ampia fase di rebranding, ha riaperto nel cuore delle Dolomiti a ridosso dei Campionati Mondiali di Sci Alpino Cortina, pure in piena fase di ripresa della pandemia e delle misure restrittive di sicurezza. Costruito nel 1912, il Grand Hotel Savoia Cortina d’Ampezzo di recente è stato inglobato nel Radisson Hotel Group ed è gestito da Zeus International. In posizione strategica, nel centro di Cortina.
SPAZIO PER INVESTIRE
Il mercato italiano è caratterizzato da una grande frammentazione della proprietà e, dunque, da un livello di servizio non ancora di standard internazionale. Questo apre le porte a nuovi, importanti investimenti destinati a rilanciare e valorizzare molti asset alberghieri. Per innalzare il livello a richieste del mercato, sempre più sofisticate.
IL PNRR E LA RIQUALIFICAZIONE, SOPRATTUTTO SOSTENIBILE
La maggior parte degli investitori ha dichiarato la preferenza per immobili o operazioni di recupero a finalità Esg, Environmental, social and governance, ovvero di sostenibilità degli immobili. Il “Pacchetto turismo” del PNRR ha destinato 24 miliardi di euro al settore per il periodo 2021-2026. Di questi 0,8 miliardi sono destinati alla rigenerazione del patrimonio immobiliare alberghiero, per ammodernare, rafforzare e riqualificare le strutture. Obiettivo del Pacchetto turismo è favorire in questo processo di rigenerazione e rilancio l’ingresso di nuovi capitali, grazie a incentivi, fondi di garanzia e crediti d’imposta.
CAPITALI INTERNAZIONALI
Il PNRR può contribuire a trainare l’interesse dei capitali esteri. Già fortemente interessati ai nostri asset. Nel 2021 il 78% delle transazioni sono state effettuate da acquirenti internazionali, soprattutto europei (Regno Unito, Spagna, Germania). Gli investitori extraeuropei hanno rappresentato il 13% del volume totale. Considerando tutte le transazioni che coinvolgono almeno un attore internazionale (acquirente o venditore), si osserva che i flussi netti di capitale verso il mercato alberghiero italiano siano costantemente positivi nel lungo periodo.