Il paradosso dell'Ue: gli immobili devono diventare green, ma sempre meno europei si possono permettere una casa

L’emergenza casa ha provocato la prima scossa in Spagna, ma presto potrebbe far tremare tutta l'Europa. Il premier spagnolo, Pedro Sánchez, ha annunciato elezioni anticipate per il 29 novembre dopo la bocciatura in Parlamento dei due decreti sull’edilizia abitativa elaborati dal Governo in risposta alla mobilitazione sociale seguita allo sfratto a Madrid di una donna di 87 anni, Maricarmen Abascal. Ma il tema è sensibile anche per gli altri Paesi del vecchio continente: inflazione crescente, stipendi che aumentano a rilento (o che restano bloccati per decenni), giovani che diventano economicamente autonomi sempre più tardi sono la cornice di un quadro in cui sempre meno persone riescono ad accedere ad affitti e acquisti.

Continua il viaggio di Tgcom24 per capire le cause dell'emergenza, le sue ricadute economiche su single, coppie, donne, famiglie; le possibili risposte e il paradossale sogno di rendere tutte le abitazioni green proprio quando un tetto sulla testa è fuori dalla portata di moltissimi.

Il 7,7% di cittadini europei (il 5% degli italiani) vive in condizioni di stress abitativo, per cui la rata del mutuo o il costo dell’affitto erode oltre il 40% del reddito. In Italia c'è un paradosso nel paradosso: oltre l'80% delle famiglie è proprietario di una casa, ma per i giovani è sempre più difficile potersi permettere un affitto e quasi impossibile riuscire ad acquistare una casa senza l'aiuto di genitori e nonni. E mentre cresce la pressione del mercato immobiliare, l'Unione europea ci chiede, con la direttiva sulle case green, di raggiungere gli obiettivi comunitari sulla riduzione dei consumi. L'Italia ha due mesi, quindi entro il 31 dicembre 2026, per inviare alla Commissione il Piano nazionale di ristrutturazione degli edifici. E con questo, il governo deve spiegare attraverso quali interventi e risorse si potrà riqualificare il patrimonio immobiliare.

 

Cosa chiede l'Ue -

  Di fronte a un'Europa che chiede di migliorare l'efficienza energetica del patrimonio immobiliare, la priorità è "intervenire sul patrimonio più energivoro", spiega Marco Leonardi, professore di economia politica all'Università di Milano e già consigliere economico della Presidenza del Consiglio durante il governo Renzi. "La direttiva europea, peraltro, va proprio in questa direzione: l’Italia deve ridurre del 16% il consumo medio del patrimonio residenziale entro il 2030, ma almeno il 55% del miglioramento deve derivare dagli edifici con le prestazioni peggiori. Non avrebbe senso distribuire gli incentivi indistintamente: bisogna concentrare le risorse dove ogni euro speso produce il maggiore risparmio energetico". 

Cosa realisticamente l'Italia potrà fare -

  Obiettivi concretamente raggiungibili "solo con molta selettività", afferma Leonardi. "Non dobbiamo ristrutturare tutte le case italiane né tutte le F e G. Alcune stime indicano che gli interventi fatti dal 2020 avrebbero già prodotto circa 9 punti dei 16 richiesti. Resterebbero circa 3 milioni di abitazioni da riqualificare entro il 2030. Inoltre la direttiva consente deroghe per immobili storici e altri edifici particolari. Bisogna quindi partire da F e G, soprattutto edifici occupati stabilmente e privi di vincoli".

Un patrimonio immobiliare vetusto -

  Secondo l'Istat, in Italia ci sono più di 35,6 milioni di abitazioni, di cui circa il 73% (pari a 26 milioni) occupate da persone che vi risiedono. Nonostante non esista, a oggi, un censimento nazionale completo che dica quante di queste appartengano all'una o all'altra classe energetica, secondo Enea (l'agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l'energia e lo sviluppo economico sostenibile) circa il 70% del parco immobiliare italiano è ancora nelle tre peggiori classi E-F-G.

Questo significa che milioni di abitazioni presentano livelli di efficienza molto bassi e sono potenzialmente esposte a una progressiva perdita di valore e di appetibilità sul mercato, soprattutto in presenza di costi elevati per riscaldamento e riqualificazione e di eventuali futuri requisiti minimi di efficienza.

I vantaggi della riqualificazione -

  È importante precisare, però, che oggi una casa in classe F o G non è automaticamente "bloccata": in Italia può ancora essere venduta e affittata, perché la normativa europea non prevede un divieto generalizzato. Per "sbloccare" il patrimonio meno efficiente servono quindi interventi di riqualificazione energetica accompagnati da incentivi stabili, finanziamenti accessibili e regole nazionali graduali, in modo da evitare che i costi ricadano in modo insostenibile sui proprietari. L’obiettivo è rendere questi immobili più efficienti, meno costosi da gestire e nuovamente competitivi sul mercato. Secondo Enea, in determinati casi, una riqualificazione energetica può arrivare ad aumentare il valore di un’abitazione fino al 45%.

Quanto può costare la transizione green -

  I costi della riqualificazione, dichiara il professor Leonardi, non saranno bassi: "Le stime oggi disponibili convergono su circa 80-85 miliardi di investimenti entro il 2030, grosso modo 28mila euro per abitazione interessata". A sostenerli, però, non può essere soltanto lo Stato: "Significherebbe replicare il problema del Superbonus. La soluzione deve essere una combinazione di risorse private, incentivi fiscali, contributi mirati e finanziamenti agevolati".

Come far quadrare i conti -

 Ma se una parte significativa del conto dovrà essere pagata dai proprietari, viene da chiedersi come può permetterselo una famiglia con reddito medio. "Difficilmente pagando 20-30mila euro in un'unica soluzione", conferma Leonardi. "Per questo servono strumenti finanziari di lungo periodo: prestiti agevolati, garanzie pubbliche, detrazioni certe e trasferibili e contributi maggiori per chi ha redditi bassi. Una parte della rata può essere compensata dal risparmio sulla bolletta; ma questo da solo non basta, soprattutto per le famiglie con poca capacità di indebitamento". 

Servono nuovi bonus? -

  La soluzione, però, non può essere neanche quella di un nuovo Superbonus, "almeno non nella forma del 110%", spiega il già consigliere economico della Presidenza del Consiglio. "Il Superbonus ha prodotto risparmio energetico, ma con un incentivo superiore al costo sostenuto dal proprietario ha eliminato quasi completamente l'attenzione al prezzo e ha generato un costo enorme per lo Stato. Serve invece un incentivo molto più selettivo: aliquote inferiori, tetti di spesa, maggiore sostegno alle famiglie a basso reddito e incentivi maggiori solo per gli interventi che producono effettivamente forti miglioramenti energetici. E deve dare certezza, deve essere permanente".
 

La crisi abitativa in corso -

  C'è, però, un problema di fondo: l'Unione europea chiede ai proprietari di investire decine di migliaia di euro per rendere più efficienti le proprie abitazioni, mentre il costo della casa è già diventato un problema enorme per molte famiglie e soprattutto per i giovani. Aggiungere anche il costo della transizione energetica a quello dell'abitare rischia di diventare insostenibile. "È questo il vero problema sociale della direttiva", sostiene Marco Leonardi. "La transizione energetica è necessaria, ma non può trasformarsi in una nuova tassa sulla casa, soprattutto per giovani e famiglie a reddito medio-basso. Bisogna evitare un obbligo generalizzato e concentrare interventi e risorse sugli immobili dove il rapporto tra costo e risparmio energetico è migliore. La sfida è ridurre i consumi senza rendere ancora più costoso l'accesso alla casa".