Studenti e caro affitti a Milano: le soluzioni tra stanze private e student housing

Studiare a Milano per chi non ci è nato può diventare una scelta che dipende dal reddito della famiglia prima ancora che dal talento. Dopo aver raccontato le cause dell’emergenza abitativa e il peso della casa sui bilanci, gli impatti per le donne e gli esercizi commerciali, il percorso di Tgcom24 passa dagli universitari e guarda alle possibili soluzioni al problema. Per un fuorisede, trovare una stanza a un prezzo sostenibile significa poter scegliere dove costruire il proprio futuro. Per la città, significa continuare a essere attrattiva per i giovani che domani potrebbero lavorarci.

Per gli universitari, l’emergenza casa diventa una barriera all’accesso agli studi: essere ammessi a un corso serve a poco se manca la possibilità di vivere nella città che lo ospita. Il problema riguarda quindi le opportunità dei ragazzi, ma anche le università e il futuro mercato del lavoro. Quali soluzioni possono rendere Milano accessibile anche agli studenti con un budget limitato?

La risposta passa ancora soprattutto dagli appartamenti dei privati, mentre cresce lo student housing, l’offerta di residenze organizzate per gli universitari. Ma aumentare i posti letto risolve soltanto una parte del problema: conta anche quanto costano e a quali studenti sono accessibili. Il confronto tra le formule emerge nell’analisi di Sara Damasceni, fondatrice della società immobiliare Dama Re. Un caso concreto è invece, quello di Fondazione 19, che prepara una residenza a canone calmierato per studenti meritevoli che non riescono a pagarsi un affitto con i prezzi folli di mercato ma restano fuori dagli aiuti pubblici.

Una stanza da oltre 600 euro -

 Secondo i dati di StudMIHome del Politecnico sull’anno accademico 2022/2023 a Milano i fuorisede sono stati circa 74mila, l'equivalente della popolazione di una città come Asti. Nell’indagine del 2024 il canone medio di una singola era di 637 euro al mese. È una fotografia datata, utile per misurare il peso dell’alloggio, alla quale si aggiungono le altre spese della vita universitaria.

Il mercato privato resta il principale riferimento. Offre la possibilità di scegliere il quartiere e condividere un appartamento, ma richiede spesso di gestire direttamente contratto e utenze. La ricerca può complicarsi per chi arriva dall’estero, senza garanzie locali e con difficoltà linguistiche.

Student housing, non solo una camera -

  Le residenze gestite da operatori specializzati propongono una formula all inclusive: alla camera arredata si affiancano utenze incluse e spazi comuni, con servizi che variano a seconda della struttura. Sara Damasceni, fondatrice di Dama Re, società che si occupa di compravendite e locazioni immobiliari, osserva che "la differenza più interessante rispetto all’affitto tradizionale non è quindi necessariamente il prezzo, ma il prodotto complessivo che viene venduto insieme alla stanza".

Una gestione centralizzata può rendere più semplice il trasferimento e più prevedibili le spese. Il nodo resta il canone: esistono camere in residenze per così dire premium, con servizi di alto livello e rette che vanno da 800 a mille euro al mese, canoni che restano comunque importanti. Per le famiglie con risorse limitate, un’offerta più organizzata può quindi restare difficile da sostenere e non troppo distanti dai prezzi di mercato per una camera singola.

A quasi parità di prezzo, però, affitti privati e residenze rispondono a esigenze in parte diverse. Una stanza in appartamento può essere preferita per la libertà di scegliere il quartiere e i coinquilini. Uno studentato invece, può attrarre chi cerca servizi già inclusi e un unico interlocutore.

Student housing e canone calmierato -

  Lo student housing non necessariamente è più economico e abbordabile di una camera, a meno che non sia a canone calmierato. Una residenza può infatti proporre camere a tariffa di mercato oppure alloggi a un costo ridotto, secondo le condizioni del progetto e gli eventuali requisiti di accesso. Anche una stanza in un appartamento privato può essere offerta a canone calmierato.

Dove nascono i nuovi studentati -

  L’espansione dello student housing passa anche dalla riconversione di immobili e dalla rigenerazione urbana. Tra gli interventi richiamati da Sara Damasceni c’è il Villaggio Olimpico dello Scalo di Porta Romana, progettato per diventare dopo i Giochi una residenza universitaria da circa 1,7mila posti letto. L’offerta si amplia anche nell’hinterland: a Sesto San Giovanni, nell’area Unione Zero delle ex Falck, è previsto uno studentato da oltre 500 posti, mentre un altro progetto riguarda la trasformazione di un ex complesso direzionale nell’area ex Magneti Marelli.

Sul fronte dei costi, Damasceni indica, come confronto generale, camere in residenze con servizi da 800 a 1000 euro al mese, rispetto ai 637 euro medi per una singola rilevati da StudMIHome nel 2024. Sono valori riferiti a formule differenti, con spese incluse da verificare, e non le tariffe dei singoli progetti citati. Per gli studenti, le localizzazioni fuori dal centro possono rappresentare un’alternativa se ben collegate agli atenei. La presenza di posti a tariffa convenzionata o agevolata resta decisiva per rendere la nuova offerta accessibile anche a chi ha risorse limitate. Damasceni individua la sfida: "Il tema dei prossimi anni sarà quindi meno legato al semplice aumento numerico dei posti letto e più alla capacità dell’offerta di intercettare segmenti diversi della domanda". Una delle fasce da raggiungere è quella degli studenti che restano fuori dagli aiuti, ma le cui famiglie faticano a sostenere gli affitti milanesi.

Fondazione 19, un esempio di student housing etico -

  Un caso concreto è Fondazione 19, organizzazione senza scopo di lucro che sta preparando una residenza per universitari a Milano che oltre il pacchetto di servizi completo offre condizioni più economiche di uno studentato di lusso oppure di una camera affittata con i prezzi del libero mercato. 

L’idea nasce anche dall’esperienza di Tommaso Lucca a Barcellona, dove ha vissuto dal 2013 al 2022 e osservato gli effetti del caro affitti sui residenti. Ai microfoni di Tgcom24, Lucca descrive una città in cui la trasformazione degli appartamenti in alloggi turistici e le locazioni a persone con maggiore disponibilità economica hanno reso più difficile l’accesso alla casa. Tornando in Italia ha riconosciuto segnali simili: "Una volta rientrato a Milano mi sono reso conto che la città stava prendendo la stessa strada di Barcellona".

La conseguenza, secondo Lucca, riguarda anche l’autonomia dei giovani, che "non riescono a emanciparsi e restano nel nucleo familiare, perché vivere da soli costa troppo". Il caro affitti rischia inoltre di allontanare gli studenti che potrebbero contribuire al futuro della città: "Milano rinuncia al talento: il ragazzo che desiste dal venire a Milano, o che magari ottiene borse di studio migliori all’estero, non arriverà e cercherà altri percorsi".

Fondazione 19 nasce dalla volontà di restituire opportunità alla città, una scelta che Lucca lega all’insegnamento del padre: "È stato lui a insegnarmi che la cosa più preziosa che si possa offrire a un giovane è un’opportunità, e che chi ha voglia di fare merita qualcuno che gli apra una porta". Il nome richiama i 19 anni, l’età di accesso al progetto, che punta a favorire l’indipendenza dei ragazzi e il loro legame con Milano. Il primo intervento è in viale dei Mille 48, vicino a piazzale Dateo, in un ex hotel rilevato per essere trasformato in residenza universitaria e attualmente in fase di ristrutturazione.

La posizione è stata scelta per i collegamenti con gli atenei. L’apertura è prevista per il prossimo anno: "I primi studenti entreranno a fine agosto 2027. Per il momento abbiamo 12 stanze". La selezione considererà l’Isee e il voto di maturità, insieme alla provenienza geografica, con l’obiettivo di accogliere studenti di regioni diverse. I finalisti sosterranno colloqui con psicologi per valutarne la motivazione. Le scelte saranno affidate a soggetti esterni al consiglio di amministrazione, chiamato a ratificarle, e saranno aperte a studenti di differenti percorsi universitari: "Il progetto è fatto per lo studente, perché possa avvicinarsi alla realizzazione del suo sogno professionale". Il destinatario è quella parte della classe media esclusa dai sostegni: "Con il requisito del reddito puntiamo proprio a quella fascia grigia che si colloca sopra i contributi statali e regionali, ma che comunque non potrebbe permettersi di venire a vivere a Milano".

Sul piano delle condizioni abitative, la proposta punta a contenere il costo senza rinunciare alla qualità: "Offriamo una camera singola con bagno, in pieno centro a Milano, a meno di 500 euro al mese spese incluse". Il confronto con i prezzi della zona restituisce, nella valutazione di Lucca, la distanza dal mercato: "Oggi, in quella zona, una stanza costa dai 600 euro di un posto letto in doppia fino ai 1.100 euro di una singola". Alla stanza si affiancherà un percorso di accompagnamento verso l’autonomia con un gruppo di psicologi. Il sostegno è rivolto anche alle preoccupazioni delle famiglie: "Questi ragazzi stanno attraversando una fase complessa della loro vita, e come tali li accogliamo e li accompagniamo".

Il canone contribuirà al sostentamento della Fondazione, che sta inoltre lavorando con aziende per possibili impieghi part-time compatibili con lo studio. Pagare una quota ha anche una finalità educativa, spiega Lucca: "Lo studente deve essere consapevole del peso economico della sua scelta e della responsabilità che ne deriva". La sostenibilità economica si basa sul reinvestimento delle risorse: "Tutti gli introiti derivanti da affitti, donazioni e conferimenti restano nella Fondazione e io non ne traggo alcun guadagno".
 

Un modello pensato per essere replicabile: "Possiamo ricevere in dotazione un edificio, un appartamento o anche una sola stanza, purché rispetti determinati requisiti di qualità abitativa. In circa sei mesi possiamo metterlo a bando sulla nostra piattaforma online", spiega Lucca. L’obiettivo è creare una rete diffusa a Milano, facendo ruotare gli studenti tra le sistemazioni per aiutarli a conoscere i quartieri. L’eventuale espansione in altre città richiederebbe un partner disposto a mettere a disposizione almeno dieci stanze. Oltre alla propria iniziativa, Lucca chiede un confronto tra istituzioni e soggetti privati per ampliare l’offerta accessibile: "Per questo è fondamentale aprire un tavolo comune per aumentare l’offerta di stanze a prezzo calmierato per gli studenti fuorisede".

La lezione che trae dall’esperienza spagnola è favorire il coinvolgimento volontario dei proprietari, evitando una contrapposizione con gli inquilini. Nella sua valutazione, le misure di controllo degli affitti sperimentate in Spagna hanno contribuito a ridurre l’offerta. La proposta per Milano punta invece sulla partecipazione della società civile e sugli strumenti già disponibili: "Gli strumenti in parte esistono già, come il canone concordato: il tavolo serve a farli funzionare davvero. Si parla del futuro della città".Un tema che, per Lucca, deve entrare anche nel confronto politico sul modello di Milano dei prossimi anni: "In un Paese così affaticato come l’Italia, il danno a lungo termine della perdita di studenti talentuosi è incalcolabile. Il prossimo sindaco di Milano dovrà porsi il problema di costruire il nuovo modello di città per il 2035-2040. I grandi eventi sono stati occasioni uniche e irripetibili: e ora, what’s next? Che cosa sarà Milano nei prossimi anni? Abbassare il conflitto sociale è la chiave per costruire il modello di una città di successo. Non dobbiamo permettere che a Milano succeda quello che sta succedendo in Spagna: lo scontro tra proprietari e inquilini non porta benefici a nessuno, solo acrimonia. Per questo invito i prossimi candidati sindaco ad avviare fin da subito questo dialogo".