Gli italiani e la casa di proprietà hanno un rapporto antico, quasi viscerale. Secondo gli ultimi dati Istat, il 73,5% delle famiglie possiede l'abitazione in cui vive, una delle quote più alte d'Europa. Ma c'è un paradosso che si nasconde dentro questo primato: il mercato immobiliare è tutt'altro che fermo (nel 2025 si sono registrate circa 767mila compravendite, il 6,4% in più rispetto all'anno precedente) eppure milioni di abitazioni restano bloccate per mesi, a volte per anni, prima di trovare un acquirente. Il motivo più comune ha un nome preciso: l'eredità. Quando una casa passa di mano per successione, inizia spesso un'odissea fatta di burocrazia, costi di riqualificazione e decisioni difficili tra eredi che non sempre vanno d'accordo. Il risultato è un patrimonio enorme e prezioso che fatica a tornare in circolo.
Una panoramica generale -
In Italia il mercato immobiliare residenziale è caratterizzato da una forte concentrazione della proprietà nelle famiglie. Come già accennato, oltre il 70% delle famiglie italiane vive in una casa di proprietà. Un'altra componente dello stock abitativo italiano ben radicata è "l'età" delle abitazioni in cui vivono i cittadini. Sempre stando ai dati Istat, rielaborati dalla realtà italiana attiva nel settore immobiliare Homingo, su 35,3 milioni di abitazioni censite, il 56,3% è stato costruito tra il 1961 e il 2000 e solo l’11,4% dopo il 2001.
Il mercato residenziale, in ogni caso, continua a muoversi su volumi consistenti. Secondo un rapporto dell’Agenzia delle Entrate nel 2025 si sono registrate circa 767mila compravendite, con una crescita del 6,4%, e il 92% delle transazioni ha riguardato immobili esistenti. Qui però sorge una questione: la maggior parte dello scambio riguarda proprietà già costruite, appunto con "un'età" avanzata, che spesso implicano fattori come complessità di riqualificazione e tempi di immissione sul mercato piuttosto lunghi.
Il blocco -
Prende forma così un fenomeno nascosto, un mercato degli immobili "bloccati". Il fenomeno non riguarda solo le successioni, ma più in generale tutte le situazioni in cui una casa fatica a entrare rapidamente nel circuito delle compravendite. In molte aree urbane e nei centri caratterizzati appunto da un patrimonio edilizio datato, le abitazioni possono restare sul mercato per periodi prolungati prima di trovare un acquirente, spesso con successive revisioni del prezzo o interventi di riqualificazione necessari per renderle più appetibili. C'entra sì il livello della domanda, ma anche la distanza tra le caratteristiche degli immobili disponibili e le condizioni richieste dal mercato. Insomma, ci sono abitazioni che non sono immediatamente vendibili nello stato in cui si trovano e che non hanno ancora trovato un percorso alternativo per tornare in circolazione in tempi rapidi. Rimanendo così "bloccate".
Gli instant buyer -
È in questo scenario che, anche in Italia, si collocano operatori immobiliari che intervengono direttamente sull’acquisto e sulla successiva riqualificazione degli immobili, con l’obiettivo di ridurre i tempi di immobilizzazione e accelerare il ritorno sul mercato del patrimonio esistente. I cosiddetti instant buyer. Tra queste realtà operanti c'è anche Homingo, che acquista direttamente immobili residenziali con l'obiettivo di inserirli in un percorso di riqualificazione e reimmissione sul mercato. "Circa l’80% degli immobili trattati proviene da contesti ereditari o da abitazioni rimaste a lungo ferme. È lì che si crea la frizione principale del sistema", spiega il founder dell'azienda Andrea Ventola. Che aggiunge: "Il nostro intervento serve a ridurre questo tempo di immobilità e accelerare il ritorno sul mercato".