Abitazioni di famiglia in borghi dal grande valore paesaggistico e appartamenti ereditati in paesini dell'entroterra italiano. Immobili in buono stato, arredati e pronti per accogliere gli inquilini del caso. Le chiavi, però, rimangono chiuse in un cassetto. Secondo il rapporto Federproprietà-Censis, è la situazione che riguarda ben 8,5 milioni di case presenti nel nostro Paese e che rendono l'Italia il membro dell'Unione europea con più abitazioni vuote. Si tratta di un patrimonio immobiliare bloccato e in controtendenza in un Paese in cui il turismo, secondo le stime di settore, vale circa 237 miliardi di euro di PIL, quasi il 13% dell'intera economia nazionale, e in cui ogni estate che passa rappresenta un'occasione mancata in più.
IMU, IRPEF e rendimenti mancati, il costo sommerso delle case inutilizzate -
Tenere una casa vuota ha un costo fiscale concreto non indifferente. Chi possiede una seconda abitazione vuota nello stesso Comune in cui vive, per esempio, è soggetto a una tassazione IRPEF sul 50% della rendita catastale rivalutata (del 5% e aumentata di un terzo), ovvero una tassazione aggiuntiva già in vigore dal 2014. Per quanto riguarda l'IMU, invece, diversi Comuni hanno già introdotto incrementi dell'aliquota sugli immobili inutilizzati o sfitti, mentre il dibattito su una vera e propria "tassa sullo sfitto" di carattere nazionale continua ad animare l'agenda politica.
Il timore dei proprietari sulla morosità degli inquilini -
Le case rimangono inutilizzate non solo per la complessità fiscale. Per otto italiani su dieci, è il timore di non rientrare in possesso della propria abitazione in caso di morosità dell'inquilino a trattenere i proprietari dal locare gli immobili. Si tratta di un blocco psicologico e culturale, quest'ultimo, che pesa quanto quello normativo e che contribuisce ad alimentare il paradosso degli immobili vuoti in un Paese, il nostro, dove l'emergenza abitativa non accenna a diminuire. "Gestiamo strutture in tutta Italia e vediamo ogni giorno questo paradosso, da un lato proprietari che non sanno come muoversi, dall'altro una stagione turistica che non ha mai avuto così tanta domanda. Emerge così quanto il vero problema non sia la mancanza di patrimonio immobiliare, ma l'incapacità e, molte volte, la paura di metterlo a reddito", spiega Gaia Troisi, co-founder della società di property management che gestisce affitti brevi in tutta Italia, Alcaeus.
Il costo della paura -
Secondo i dati interni di Alcaeus, un immobile gestito professionalmente con affitti brevi genera in media rendimenti superiori del 20-30% rispetto alla locazione tradizionale. Ciò avviene grazie alla capacità di ottimizzare i periodi di occupazione, adeguare le tariffe alla stagionalità e ridurre i periodi di vuoto tra un affitto e l'altro, ovvero leve che la gestione fai-da-te raramente riesce a sfruttare.
Il confronto con gli altri Paesi europei -
Per capire quanto sia singolare il quadro italiano è sufficiente confrontare i dati nostrani con quelli degli altri Paesi dell'Unione europea. A gennaio 2024, per esempio, le abitazioni in Francia erano 3,1 milioni, pari all'8,1% dello stock abitativo. Facendo riferimento sempre allo stesso anno, in Germania le case inutilizzate ammontavano a 1,9 milioni, pari al 4,3% dello stock. Ciò significa che, in entrambi i Paesi, una quota molto più alta di patrimonio privato entra regolarmente nel circuito degli affitti, generando reddito per i proprietari e offerta ricettiva per i turisti. Nel belpaese, invece, questo meccanismo si inceppa ancora prima di partire. Il 25,7% degli immobili intestati a persone fisiche risulta essere inutilizzato. Un numero grande tre volte quello francese e quasi sei volte quello tedesco. Una questione culturale e strutturale, più che dovuta ad aspetti climatici o di vocazione turistica, perché gli italiani tendono a trattare la propria casa come una riserva di valore da conservare, e non come una risorsa dalla quale poter attingere.
La concentrazione delle case vuote nei borghi -
Una parte rilevante del patrimonio immobiliare fermo è concentrata nei piccoli Comuni e nell'entroterra del nostro Paese. Case ereditate da nonni e parenti, spesso in borghi dal grande valore paesaggistico ma poco popolati e che i nuovi proprietari non riescono a valorizzare. Alla situazione si aggiunge la complessità normativa crescente e le regole più stringenti del Codice Identificativo Nazionale (CIN), obbligatori all'aumento della cedolare secca al 26%, fino a sanzioni che possono arrivare a 8mila euro, che paralizzano molti proprietari convincendoli a lasciare in disuso l'abitazione, piuttosto che incappare in errori di gestione.