L'immobiliare è uno dei pilastri dell’economia di Dubai, un settore che negli ultimi anni ha trainato crescita e attrazione di capitali internazionali. Il 2025 si è chiuso con numeri record: secondo i dati del Dubai Land Department, le transazioni immobiliari hanno superato i 250 miliardi di dollari, segnando un massimo storico. Un’espansione sostenuta da una forte domanda internazionale e da un’intensa attività di sviluppo. È in questo contesto che si inserisce la nuova variabile geopolitica legata al conflitto con l’Iran, un fattore che minaccia quella percezione di sicurezza su cui gli Emirati hanno costruito il loro successo globale. Per capire come questi eventi possano influenzare il mercato di Dubai e più in generale dell’area medio orientale, Financialounge.com ha intervistato Giorgio Casati, founder e CEO di First Taurus Real Estate LCC e di Instant Buyer, società attive nel mercato immobiliare proprio a Dubai.
Dottor Casati, come ha vissuto gli attacchi iraniani a Dubai?
La reazione a Dubai è stata tutt’altro che uniforme: la percezione del rischio è cambiata molto in funzione dell’esperienza diretta. Nel mio caso è stata estremamente concreta, perché il primo giorno di attacchi ha coinvolto l’edificio in cui vivo. Questo ha generato inevitabilmente un momento di forte tensione e consapevolezza reale del rischio. Al contrario, chi vive in aree più interne della città ha vissuto la situazione con maggiore distacco: il rischio era percepito come esistente, ma non immediatamente impattante. Questo divario è interessante perché si riflette anche nel comportamento degli investitori: la reazione non è stata “di mercato”, ma fortemente legata alla psicologia individuale e alla prossimità al rischio.
Quali sono gli impatti, in questo momento, sul settore immobiliare che è alla base del modello Dubai?
Il mercato sta entrando in una fase di pausa selettiva, più che di vera contrazione. Si stanno vedendo alcuni casi isolati di vendite forzate, che aprono opportunità interessanti in ottica opportunistica. Allo stesso tempo, si è attivata una nicchia di investitori molto aggressivi che sta cercando attivamente questo tipo di operazioni. Detto questo, il comportamento prevalente è molto più razionale: sia lato venditori sia lato acquirenti si sta assistendo a un rallentamento deliberato delle decisioni, in attesa di maggiore chiarezza sul contesto geopolitico. Come First Taurus Real Estate LLC, stiamo adottando un approccio volutamente conservativo. In questa fase il tema non è trovare opportunità, ma valutare correttamente il rischio. Preferiamo rinunciare a operazioni potenzialmente interessanti nel breve termine piuttosto che esporre capitale in un contesto in cui le variabili esogene non sono ancora leggibili. I nostri investitori, del resto, sono orientati alla creazione di valore nel tempo, non alla speculazione tattica.
A tendere, dopo che la guerra sarà finita, ci potranno essere degli strascichi per gli investimenti immobiliari a Dubai oppure tutto potrà tornare come prima?
Dubai ha sempre dimostrato una capacità notevole di assorbire shock e ripartire rapidamente. Tuttavia, questa volta è stato toccato un elemento chiave: la percezione di sicurezza, che è uno dei pilastri del successo della città. Un attacco diretto, per quanto gestito in modo efficace, è qualcosa che il mercato non aveva realmente prezzato. Questo potrebbe tradursi, nel breve periodo, in un atteggiamento più cauto da parte degli investitori. Va anche considerato il timing: il mercato arrivava da una fase di massimi storici e con una pipeline di circa 65.000 nuove unità in consegna nel 2026. Anche senza shock geopolitici, era lecito attendersi un rallentamento o una fase di normalizzazione. Oggi questi due fattori si sommano. Per quanto ci riguarda, stiamo osservando il mercato con grande attenzione, pronti a rientrare in modo deciso quando emergeranno segnali chiari di stabilizzazione. La nostra strategia resta coerente: estrema aggressività nell’esecuzione quando le condizioni sono favorevoli, ma disciplina assoluta nell’attendere il momento giusto. È questo approccio che, nel lungo periodo, consente di generare performance superiori al benchmark.
Quali scenari futuri si potranno aprire per gli investimenti nel Medio Oriente?
Nel breve termine non assisteremo a un disimpegno dei capitali dal Medio Oriente, ma piuttosto a un cambio di approccio. Gli investitori non stanno abbandonando la regione, che resta tra le più attrattive a livello globale, ma stanno diventando molto più selettivi e disciplinati nella valutazione del rischio. In questo contesto, i flussi tenderanno a concentrarsi su giurisdizioni percepite come più solide e prevedibili, in particolare gli Emirati Arabi Uniti e l’Arabia Saudita. Proprio l’Arabia Saudita sta vivendo una fase di trasformazione strutturale senza precedenti, guidata dal programma Vision 2030, che sta progressivamente aprendo il Paese ai capitali internazionali. Questo processo si riflette in modo evidente anche nel settore immobiliare, dove si stanno sviluppando progetti su scala massiva e dove, per la prima volta, si stanno creando condizioni sempre più concrete per consentire anche agli investitori stranieri di acquistare direttamente asset immobiliari. Si sta quindi delineando una nuova geografia degli investimenti nella regione: da un lato Dubai, che rimane un hub maturo, liquido e altamente internazionale; dall’altro l’Arabia Saudita, che rappresenta oggi il mercato in più rapida espansione, con ritorni potenzialmente più elevati ma anche un livello di complessità operativa superiore. Nel complesso, questa fase porterà il Medio Oriente verso una maggiore maturità: meno capitale speculativo e più capitale istituzionale, con un’attenzione crescente alla qualità degli asset e alla solidità degli operatori. In uno scenario di questo tipo, la capacità di leggere correttamente il rischio e selezionare le operazioni diventa centrale, ed è proprio qui che operatori strutturati come First Taurus Real Estate LLC possono fare la differenza.
Vogliamo chiudere questa intervista facendole una domanda sull’Italia visto che lei opera a Dubai ma è italiano. Al di là di questo momento e quindi della guerra, che ruolo potrà giocare, dal punto di vista economico, il nostro Paese con le nostre aziende nello sviluppo di tutta l’area del Medio Oriente?
Al di là della fase attuale, l’Italia può giocare un ruolo importante nello sviluppo economico del Medio Oriente, soprattutto nei settori dove ha un vantaggio competitivo naturale: costruzioni, ingegneria, design, hospitality e manifattura di qualità. La domanda nella regione è in forte crescita, trainata in particolare dagli Emirati Arabi Uniti e dall’Arabia Saudita, dove programmi come Vision 2030 stanno generando opportunità su larga scala anche per operatori internazionali. In questo contesto, il valore del made in Italy è un asset strategico: è riconosciuto e ricercato, soprattutto nei progetti immobiliari e nel settore hospitality, dove qualità, design e attenzione al dettaglio fanno la differenza. Il vero fattore distintivo non sarà tanto cosa si offre, ma come si entra nel mercato: le aziende italiane che funzionano sono quelle che si strutturano localmente, creano partnership solide e partecipano attivamente allo sviluppo dei progetti. In sintesi, l’Italia ha tutte le carte per essere un protagonista, ma deve fare un salto di mentalità: meno esportazione opportunistica e più presenza strutturata.